更新日：2020年3月1日

土地に対する課税のしくみ

1.評価のしくみ

土地の評価は固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価法により評価します。

地目

地目は、宅地、田及び畑（併せて農地といいます。）、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野及び雑種地をいいます。
固定資産税の評価上の地目は、土地登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）の現況の地目によります。

地積

地積は、原則として土地登記簿に登記されている地積によります。

価格

ここでは、宅地の評価法について説明します。

1. 道路・家屋の疎密度や公共施設等からの距離その他宅地の利用上の便を考慮して地区・区域を区分します。
2. その地区・区域の中から標準的な土地（標準地）を選定します。
3. その標準的な土地について、地価公示価格、地価調査価格及び不動産鑑定士による鑑定価格を活用し、価格を求めます。
4. その価格からその標準地が接する主要な路線価を付設します。
5. 主要な路線に比準してその他の路線の価格を付設します。
6. 付設された路線価格とその路線に面する土地の形状等により、個々の土地の評価を行います。

2.住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地については、その税負担を特に軽減する必要から課税標準の特例措置が設けられています。
住宅用地には、次の二つがあります。

1. 専用住宅（専ら人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   ...その土地の全部（家屋の床面積の10倍まで）
2. 併用住宅（一部を人の居住の用に供する家屋）の敷地の用に供されている土地
   ...その土地の面積（家屋の床面積の10倍まで）に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地（200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分）を小規模住宅用地といいます。
小規模住宅用地の課税標準額については、価格の6分の1の額とする特例措置があります。

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地を一般住宅用地といいます。
一般住宅用地の課税標準額については、価格の3分の1の額とする特例措置があります。

例300平方メートルの住宅用地の場合、200平方メートルが小規模住宅用地で残りの100平方メートルが一般住宅用地です。

3.宅地の税負担の調整措置

平成8年度までの宅地の税負担は、大部分の土地が評価額の上昇割合に応じてなだらかに上昇する負担調整措置等が行われてきましたが、平成9年度の評価替えに伴い、課税の公平の観点から、地域や土地によりばらつきのある負担水準（評価額に対する前年度課税標準額の割合）を均衡化させることを重視した税負担の調整措置が講じられ、宅地について負担水準の高い土地は税負担を引き下げ又は据え置き、負担水準の低い土地はなだらかに税負担を上昇させることによって負担水準のばらつきの幅を狭めていく仕組みが導入されました。

これまで、負担水準の均衡化・適正化に取り組んできた結果、地域ごとの負担水準の均衡化は相当程度進展していますが、一部には依然としてばらつきが残っています。こうした点を踏まえ、平成27年度から平成29年度までの税負担の調整措置については、これまでの制度を継続し、引き続き負担水準の均衡化を促進することとしています。

負担水準=前年度課税標準額/新評価額（×住宅用地特例率（3分の1又は6分の1））

A（税負担が前年より下がる場合）

商業地等の宅地（宅地比準土地）

負担水準が0.7を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を0.7とした場合の課税標準額まで引き下げます。

住宅用地

負担水準が1.0を超える土地の固定資産税の課税標準額は、負担水準を1.0とした場合の課税標準額まで下がります。

B（税負担が前年の額の据え置きになる場合）

商業地等の宅地（宅地比準土地）

負担水準が0.6以上0.7以下の土地は、前年度の課税標準額に据え置きます。

 

C（税負担が段階的に上昇する場合（A,B以外の宅地））

商業地等の宅地

負担水準が0.6未満の土地については段階的に税額を引き上げていきます。

当該年度課税標準額＝前年度課税標準額＋新評価額の5％
上記の計算の結果、当該年度の課税標準額が新評価額に対して60％を超える土地は60％とした税額になり、20％を下回る土地は20％とした税額になります。

住宅用地

負担水準が1.0未満の土地については段階的に税額を引き上げていきます。

当該年度課税標準額＝前年度課税標準額＋新評価額（_{×住宅用地特例率(3分の1又は6分の1）}）の5％

上記の計算の結果、当該年度の課税標準額が新評価額に対して20％を下回る土地は20％とした税額になります。

4.市街化区域農地の税負担の調整措置

市街化区域農地（農地転用を行った介在田、介在畑は含みません。）について、その課税標準額の上限を固定資産税については3分の1、都市計画税については3分の2とする負担調整措置が講じられています。